Ein Besucher gelangt auf die Website einer Immobilienagentur, schaut sich einige Anzeigen an und möchte dann wissen, wer hinter dem digitalen Schaufenster steckt. Er scrollt bis zum Fußbereich, klickt auf “Impressum” und stößt auf eine leere oder unvollständige Seite. Das Vertrauen schwindet in wenigen Sekunden. Für einen Immobilienprofi ist diese Seite weit mehr als eine administrative Formalität: Sie ist ein rechtlicher Grundpfeiler, ein Signal für Glaubwürdigkeit und ein Element, das von den Behörden überwacht wird.
Berufsausweis und Honorarordnung: die spezifischen Verpflichtungen im Immobilienbereich
Die rechtlichen Hinweise einer klassischen Website (Identität, Hosting, Kontakt) gelten für alle Fachleute. Ein Immobilienmakler fügt spezifische Anforderungen hinzu, die sich aus dem Hoguet-Gesetz und der Regulierung des Berufs ergeben.
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Haben Sie schon bemerkt, dass einige Agenturseiten eine Nummer des Berufsausweises anzeigen und andere nicht? Diese Nummer, die von der IHK vergeben wird, ist jedoch obligatorisch. Sie bescheinigt, dass der Fachmann über die notwendigen finanziellen Garantien und die Haftpflichtversicherung verfügt, um tätig zu sein. Ihre Abwesenheit auf der Website kann zu Sanktionen führen.
Über den Ausweis hinaus muss die Honorarordnung mit einem Klick von jeder Seite der Website zugänglich sein. Die DGCCRF zielt seit Ende 2023 ausdrücklich auf die digitalen Auftritte von Immobilienprofis in ihren Kontrollen ab, mit Überprüfungen zur Anzeige der Honorare und der vorvertraglichen Informationen. Die festgestellten Mängel betreffen insbesondere das Fehlen einer Honorarordnung oder deren unzureichende Zugänglichkeit.
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Um zu sehen, wie diese Informationen konkret strukturiert sind, können Sie die rechtlichen Hinweise von Welcome Immo einsehen und beobachten, wie jede Rubrik einer spezifischen Verpflichtung nachkommt.
Personenbezogene Daten auf einer Immobilienwebsite: was das Gesetz über das Cookie-Banner hinaus verlangt
Eine Agenturseite sammelt Daten auf mehreren Ebenen: Kontaktformulare, Schätzungsanfragen, E-Mail-Benachrichtigungen und manchmal virtuelle Besichtigungen oder elektronische Unterschriften. Jeder Erhebungspunkt generiert Verpflichtungen zur Transparenz.
Die Seite mit den rechtlichen Hinweisen muss die Zwecke jeder Datenverarbeitung angeben. Ein Formular “Mein Eigentum schätzen” und ein Formular “Termin vereinbaren” dienen nicht dem gleichen Zweck. Alle Verarbeitungen unter einem allgemeinen Satz zusammenzufassen, genügt nicht im Sinne der DSGVO.
Für Agenturen, die fortschrittliche digitale Dienstleistungen anbieten (virtuelle Besichtigungen, elektronische Unterschriften), kommt eine zusätzliche Schicht hinzu: Es muss in den rechtlichen Hinweisen oder den AGB der Name des verwendeten technischen Dienstleisters, der Speicherort der Daten und das Qualifikationsniveau der Unterschrift (einfach, fortgeschritten, qualifiziert) angegeben werden. Diese Anforderung ist vielen Agenturen unbekannt.
- Identität und Kontaktdaten des Verantwortlichen für die Datenverarbeitung (der Leiter der Agentur, nicht der Webmaster)
- Rechtsgrundlage jeder Verarbeitung: Einwilligung für E-Mail-Benachrichtigungen, berechtigtes Interesse für die Kontaktverwaltung, gesetzliche Verpflichtung zur Aufbewahrung von Mandaten
- Dauer der Datenspeicherung, die je nach Dateityp variiert (Interessenten, Kunden mit Mandat, ehemalige Kunden)
- Kontaktdaten des Datenschutzbeauftragten, falls die Agentur einen benannt hat, oder andernfalls der Kontakt zur Ausübung der Rechte auf Zugang und Löschung
Das Versäumnis dieser Informationen kann zu einer Abmahnung durch die CNIL führen, mit der Veröffentlichung des Namens der schuldigen Agentur in den schwerwiegendsten Fällen.
Sanktionen und Kontrollen: was eine nicht konforme Website konkret riskiert
Das Gesetz für Vertrauen in die digitale Wirtschaft (LCEN) sieht strafrechtliche Sanktionen für das Fehlen rechtlicher Hinweise auf einer professionellen Website vor. Für eine natürliche Person kann die Strafe bis zu einem Jahr Gefängnis und eine Geldstrafe betragen. Für eine juristische Person wird die Geldstrafe multipliziert.
Warum ist dieses Risiko im Immobilienbereich höher? Weil die Kontrollen sich zwischen mehreren Behörden kumulieren. Die DGCCRF überprüft die kommerzielle Konformität (Honorare, vorvertragliche Informationen). Die CNIL kontrolliert den Bereich der personenbezogenen Daten.
Für Agenturen, die der FNAIM angehören, kommt eine dritte Schicht hinzu: Seit der Aktualisierung des Ethik- und Verhaltenskodex der Föderation im Jahr 2022 ist die sichtbare Anzeige der Mitgliedschaft bei der Verbraucherschlichtungsstelle und der Link zu dieser erforderlich, andernfalls drohen interne disziplinarische Sanktionen. Eine Immobilienwebsite ist also drei gleichzeitigen Kontrollstufen ausgesetzt, was die Vollständigkeit der rechtlichen Hinweise umso strategischer macht.
Verlässliche rechtliche Hinweise für eine professionelle Immobilienwebsite erstellen
Anstatt ein generisches Modell aus dem Internet zu kopieren, ist es für einen Immobilienprofi vorteilhaft, seine rechtlichen Hinweise rubrikweise zu erstellen, ausgehend von seiner tatsächlichen Situation.
- Vollständige Identifikation: Name oder Firmenbezeichnung, Adresse des Hauptsitzes, SIRET-Nummer, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, E-Mail und Telefonnummer für den Kontakt
- Regulierte Informationen: Berufsausweisnummer, die von der IHK vergeben wird, Name des finanziellen Garanten, Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung mit dem Namen des Versicherers
- Hosting: Name des Hosting-Anbieters, dessen Adresse und Telefonnummer
- Datenschutz: Identität des Verantwortlichen für die Datenverarbeitung, detaillierte Zwecke, rechtliche Grundlagen, Aufbewahrungsfristen, Modalitäten zur Ausübung der Rechte
- Schlichtung: Name der Schlichtungsstelle und direkter Link zu deren Website, gemäß dem Verbrauchergesetz
Jede Rubrik entspricht einer spezifischen gesetzlichen Verpflichtung. Das Versäumnis einer Rubrik macht die anderen nicht ungültig, setzt die Agentur jedoch in Bezug auf den fehlenden Punkt einem Risiko aus.
Ein letzter oft vernachlässigter Punkt: die rechtlichen Hinweise müssen bei jeder Änderung aktualisiert werden (neuer Garant, Wechsel des Hosting-Anbieters, Änderung des Berufsausweises). Eine Seite, die bei der Erstellung der Website verfasst und nie aktualisiert wurde, wird zu einer stillen rechtlichen Belastung, die sich erst bei einer Kontrolle oder einem Streit mit einem Kunden offenbart.